Le bail professionnel porte sur la location de locaux à usage strictement professionnel, à l’exclusion des activités commerciales, artisanales, industrielles et agricoles. Il est destiné aux professionnels exerçant une profession libérale, qu’elle soit réglementée ou non réglementée. Le choix d’un bail professionnel constitue un enjeu majeur, en ce qu’il conditionne les coûts fixes, la flexibilité opérationnelle ainsi que la sécurité juridique de l’activité exercée.
Bien qu’il offre une grande liberté de négociation entre le locataire professionnel et le bailleur, le bail professionnel présente certaines limites. En effet, plus souple, mais moins protecteur que le bail commercial, il ne confère ni droit au renouvellement automatique ni indemnité d’éviction en cas de départ forcé. Mal négocié, il peut même faire peser sur le locataire une répartition déséquilibrée des charges et des obligations.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ? Quelles règles juridiques encadrent son fonctionnement ? Réponses dans cet article.
Bail professionnel : définition et règles de base
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Un bail professionnel est un contrat de location conclu pour des locaux utilisés exclusivement à l’exercice d’une profession libérale.
Celle-ci peut ainsi être encadrée par un ordre professionnel (avocats, architectes, médecins, vétérinaires, experts-comptables…) ou exercée librement sans réglementation spécifique (consultants indépendants, conseillers en stratégie, formateurs…).
La législation fixe une durée minimale de 6 ans pour un bail professionnel. À l’issue de cette période, le bail peut se poursuivre par reconduction tacite, sauf notification contraire de l’une des parties.
Bail professionnel : quel formalisme respecter ?
La loi impose que tout bail professionnel soit obligatoirement établi sous forme écrite. Les parties disposent ainsi de plusieurs options pour sa rédaction. Elles peuvent le préparer elles-mêmes ou faire appel à un professionnel du droit tel qu’un avocat ou un notaire.
Toutefois, dès lors que la durée contractuelle dépasse 12 ans, le passage devant notaire devient une obligation légale pour garantir la validité de l’acte.
Passer du bail professionnel au bail commercial : dans quels cas ?
L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie », encadre les baux portant sur des locaux à usage exclusivement professionnel. À l’origine, il ne concernait que ce type de locations.
La loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008 a ensuite élargi ce dispositif. Elle permet ainsi aux parties de choisir volontairement de soumettre leur bail au régime des baux commerciaux. Cette option offre aux locataires et bailleurs la possibilité de bénéficier des protections prévues pour les baux commerciaux, sous réserve des conditions définies à l’article L. 145-2, I, 7° du code de commerce.
Cette option a des conséquences importantes : le bail est alors soumis au statut des baux commerciaux. Il devient donc un bail 3-6-9, c’est-à-dire d’une durée minimale de 9 ans avec la possibilité pour le locataire de résilier le contrat tous les 3 ans.
Par ailleurs, si le bailleur refuse de renouveler le bail à son terme, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire, conformément aux protections prévues par le statut des baux commerciaux.
Locaux à double usage : comprendre le bail mixte
Lorsqu’un même local est utilisé à la fois comme logement et comme lieu d’exercice professionnel, il relève du régime du bail mixte. Ce type de bail est principalement soumis aux règles des locations d’habitation. Cela explique que la durée minimale varie selon la nature du bailleur :
- Propriétaire personne physique (particulier) : durée minimale de 3 ans
- Propriétaire personne morale (société, SCI, etc.) : durée minimale de 6 ans
Ce régime offre une protection renforcée au locataire et est fréquemment utilisé par les professionnels libéraux exerçant leur activité à leur domicile.
Régime juridique du bail professionnel : les points clés
Contenu du bail professionnel : liberté contractuelle et mentions essentielles
Le bail professionnel se caractérise par une grande souplesse rédactionnelle puisque la loi autorise les parties à négocier librement la plupart des clauses.
Le contrat prévoit notamment les éléments suivants :
- Identification complète du bailleur et du locataire
- Désignation précise des locaux mis à disposition, incluant éventuellement les dépendances (parking, cave, archives)
- Durée d’engagement (6 ans minimum imposés par la loi)
- Modalités financières : loyer initial, périodicité de paiement et mécanisme de révision
- Clés de répartition des charges entre les parties
- Montant du dépôt de garantie (si prévu)
- Droits et devoirs de chacun : pour le locataire, s’acquitter du loyer et restituer les lieux ; pour le bailleur, garantir la jouissance paisible
Documents techniques obligatoires
Le propriétaire doit impérativement joindre au contrat deux diagnostics :
– Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), évaluant la consommation d’énergie du local
– L’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT), indiquant les risques environnementaux selon la zone géographique.
Il faut préciser que les locaux à usage mixte, combinant habitation et activité professionnelle, doivent également faire l’objet d’un diagnostic amiante si le bâtiment a été construit avant le 1er juillet 1997, conformément à la réglementation applicable aux immeubles existants.
Bail professionnel : comment se fixe et se révise le loyer
Aucun plafond légal n’encadre le montant du loyer d’un bail professionnel, celui-ci résultant exclusivement de l’accord des parties.
Le contrat précise par ailleurs les modalités pratiques de paiement, telles que la périodicité (mensuelle ou trimestrielle), ainsi que le paiement à terme échu ou à échoir.
Le mécanisme de révision du bail professionnel se distingue de celui du bail commercial, puisque la révision du loyer n’est pas automatique. Il s’agit d’une clause centrale du contrat, dans la mesure où tout mécanisme de révision doit être explicitement prévu et convenu par les parties.
En pratique, la révision du loyer est généralement fondée sur une indexation à un indice économique, notamment :
– l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) ;
– l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
S’agissant d’un local à usage mixte, la révision annuelle du loyer peut être indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), applicable aux baux d’habitation.
Anticiper les litiges en bail professionnel : état des lieux et dépôt de garantie
À l’entrée et à la sortie du locataire, un état des lieux doit être réalisé pour protéger les intérêts des deux parties. Il peut être établi à l’amiable et de manière contradictoire, par le propriétaire et le locataire, chacun pouvant faire valoir son point de vue, ou par un commissaire de justice, à l’initiative de l’une ou l’autre des parties.
Par ailleurs, le dépôt de garantie, bien que facultatif, est fréquemment demandé par les propriétaires afin de se prémunir contre les impayés ou les dégradations. Son montant, librement négocié, correspond généralement à 2 à 6 mois de loyer. Il est restitué au locataire à l’issue du bail, sous réserve du respect de ses obligations : paiement complet des loyers, réalisation des réparations locatives et restitution des locaux en bon état.
Bail professionnel : qui paie quoi ? Charges, impôts et taxes
La répartition des charges d’exploitation, des impôts fonciers et des diverses taxes relève intégralement de la négociation contractuelle.
Locataire et bailleur déterminent d’un commun accord les règles de répartition. Elles doivent être précisées de manière explicite dans le bail. Cette précision est importante, car, en l’absence de clause spécifique, la taxe foncière et l’assurance du bâtiment incombent au propriétaire.
Cession et sous-location du bail professionnel : quels droits pour le locataire ?
Par défaut, le locataire d’un bail professionnel dispose du droit de céder son bail ou de sous-louer tout ou partie des locaux. Toutefois, le contrat de bail peut expressément limiter ou interdire ces opérations.
Lorsqu’un locataire souhaite transférer son bail à un repreneur, il doit impérativement en informer le propriétaire selon les modalités prévues dans le contrat.
Celles-ci peuvent inclure notamment :
- Notification officielle, par acte d’huissier de justice (désormais appelé commissaire de justice) ;
- Délai de prévenance à respecter ;
- Accord préalable du bailleur sur l’identité et la solvabilité du successeur ;
- Rédaction d’un acte notarié pour sécuriser la transmission, dans certains cas.
Si le contrat ne précise aucune formalité, une simple lettre recommandée avec accusé de réception suffit pour informer le bailleur.
En cas de sous-location, le propriétaire doit être informé ; sauf stipulation contraire dans le bail, il ne peut s’y opposer.
Le sous-locataire n’a aucun lien juridique direct avec le bailleur. Le locataire principal reste entièrement responsable vis-à-vis du propriétaire pour le paiement du loyer, l’entretien des locaux et le respect des obligations contractuelles. Tout manquement du sous-locataire (dégradations, impayés, non-respect du bail) engage la responsabilité du locataire initial.
Bail et vente des murs : les droits du locataire professionnel
Le propriétaire peut céder librement son immeuble à l’acquéreur de son choix. Il n’a aucune obligation d’informer le locataire professionnel et de lui proposer d’acquérir le bien en priorité.
Il est toutefois possible pour le locataire de négocier l’insertion d’une clause de préférence (ou pacte de préférence) lors de la signature du bail. Cette clause lui permet d’être prioritaire si le bailleur décide de vendre le bien.
En effet, pour être valable et efficace, la clause doit préciser :
- Les modalités de notification de l’intention de vendre (courrier recommandé, acte notarié, etc.).
- Le délai accordé au locataire pour se positionner.
- Les conditions financières de la vente (prix, modalités de paiement).
Résiliation du bail : droits et obligations du locataire et du bailleur
Le locataire professionnel peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit toutefois respecter un préavis de 6 mois, en notifiant au propriétaire sa décision de résilier le bail par :
- lettre recommandée avec accusé de réception, ou
- acte délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier).
Résiliation à l’initiative du bailleur : conditions et limites
Le propriétaire, lié par une durée minimale de 6 ans, peut mettre fin au bail à l’expiration de cette période sans avoir à fournir de justification ni à verser de compensation financière, en respectant un préavis de 6 mois.
Enfin, le locataire professionnel ne peut pas obliger le bailleur à poursuivre la location et ne bénéficie d’aucune indemnité d’éviction, même après plusieurs années d’occupation ou d’investissements réalisés dans les locaux.
À l’inverse, le bail commercial protège le locataire en lui accordant un droit au renouvellement d’ordre public. En cas de refus de renouvellement par le bailleur sans motif légitime, le locataire peut percevoir une indemnité d’éviction. Elle est destinée à compenser la perte de jouissance des locaux ainsi que les investissements effectués.
Ce que votre avocat peut faire pour vous
Le bail professionnel soulève des enjeux juridiques souvent sous-estimés. Pourtant, une clause mal rédigée peut entraîner des conséquences financières importantes. Faire appel à un avocat en droit des baux permet d’anticiper les risques et de sécuriser chaque étape du bail. Il analyse les clauses sensibles, négocie les équilibres contractuels et prévient les litiges.
Ainsi, un accompagnement juridique adapté protège durablement l’activité et favorise des décisions éclairées. Notre cabinet accompagne les professionnels sur l’ensemble des questions liées aux baux. Il intervient également lorsque l’exploitation repose sur un fonds de commerce.
